REGULARIZE SEU IMÓVEL

A irregularidade de um imóvel pode impactar negativamente nas finanças e até mesmo na perda da propriedade. Mas tendo os documentos em dia, é possível realizar negociações de compra e venda sem maiores problemas, além de se manter em dia com o pagamento de impostos. É com a regularização imobiliária que o proprietário passa a ter o direito real ao bem adquirido. Se você não emitir escritura, registro ou outros documentos em cartório, não existe qualquer tipo de confirmação legal de que o imóvel pertence ao seu nome. Existem vários motivos para você realizar a regularização de imóveis junto à prefeitura, mas o principal é ficar longe de confusões judiciais. As consequências são as mais diversas, como, por exemplo, o imóvel ser tratado como clandestino pelos órgãos públicos. Fora os pagamentos de multas, o proprietário pode ficar impossibilitado de realizar qualquer negociação envolvendo o bem. O imóvel também fica inelegível para casos de doação ou herança.

É perceptível a preocupação com a temática, uma vez que a burocracia envolvida não é algo muito fácil. Papéis e assinaturas começam a aparecer de todos os lados no momento da compra ou venda de um imóvel. E isso acaba fazendo com que muitas pessoas não consigam resolver algumas questões, e dificultem ainda mais o processo. Fique ciente que um dos principais problemas da  regularização dos imóveis está a falta de documentação, independente de ser compras antigas ou recentes, e a venda por contrato de gaveta. As “adaptações” para regulamentação jurídica torna o negócio algo sem confiança, contribuindo para que problemas possam afetar o interessado no imóvel. Sendo assim, é sempre bom saber que para fazer a regularização imobiliária é necessário contar com profissionais da área para não ter problemas desnecessários. 

Todo imóvel precisa de uma escritura e registo, isso porque são eles que regularizam e definem quem é o proprietário. Imagine a seguinte situação: todos nós possuímos uma certidão que, legalmente, deveria ser feita após o nascimento, já que é esta que indica os nossos primeiros dados de identificação, além da nossa paternidade. De forma geral, a matrícula de um imóvel, é basicamente uma certidão de identificação, onde, os principais dados da propriedade são catalogados perante a justiça. Você já pensou o quão complicado seria comprovar o domínio de um imóvel, sem nenhum documento que comprove isso? 

Há imóveis que, por terem sido comprados ou vendidos há muitos anos ou por um meio informal, não possuem escritura. É nessa hora que uma futura venda torna-se muito mais complicada. Já imaginou aquele imóvel urbano que você está namorando há meses e quando for finalizar a contratação descobrir que a propriedade não possui escritura e registro legal. E por esta razão você não pode financiar. 

Mas não precisa se preocupar, existe a possibilidade de realizar a regularização do imóvel, pagando a escritura e o registro e colocando a situação sob controle, porém é necessário saber que o atual proprietário irá desembolsar um valor salgado por isso. O valor da escritura é cobrado de acordo com uma tabela progressiva que varia de acordo com o preço do imóvel e do estado em que o imóvel está localizado. Com relação ao valor pago para o registro, também existe uma tabela com valores específicos, podendo ser pago no Cartório de registro de imóveis. É prioritário que um imóvel tenha escritura e esteja registrado no cartório para que ele seja vendido. 

Muitas pessoas ainda optam por realizar um contrato de gaveta. Situação em que o imóvel não possui registro da transação imobiliária e a venda é realizada de maneira informal. Não tem como fugir das consequências, a regularização de imóveis que foram vendidos ou comprados desta maneira, implica na realização da escritura, do registro e no pagamento do ITBI. Justamente por não possuírem registro público, os contratos de gaveta não são muito confiáveis e precisam ser evitados sempre. Opte sempre por um serviço de imobiliárias que não realizam a venda de imóveis que não estão com a documentação em dia. Outra grande questão também seria o fato de que o antigo proprietário ainda é visto como o dono do imóvel. Por esse motivo, legalmente, será ele que terá que responder na justiça por futuros problemas. É necessário estar atento à atual situação da propriedade que estará comprando. No entanto, cumprido certos requisitos legais, os contratos de gaveta são passíveis de regularização também, pois há na legislação o instituto da adjudicação compulsória, que permite, diante da negativa de fornecimento da escritura pública, a conversão deste contrato em registro no Cartório de Registro de Imóveis, seja pela via judicial ou pela via extrajudicial. 

Uma das opções que podemos sugerir para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários, sendo esta a alternativa mais simples e eficiente. Assim que localizar os antigos proprietários, basta as partes comparecerem no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento. Não se esqueça que deverão ser apresentados vários documentos como: RG, CPF, se for casado, Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros. O mais indicado é sempre entrar em contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será necessário, para que não se perca tempo neste procedimento. 

Você pode não conseguir a localização dos antigos proprietários, especialmente, quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade, impossibilitando, talvez, a ação de Adjudicação Compulsória. Neste caso, uma das alternativas é recorrer ao processo de usucapião. O processo de usucapião serve unicamente para permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel objeto da demanda, de fato, pertence a ele. Em outras palavras, o pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso. Mas tenha calma, pois existem requisitos para que este Usucapião Extrajudicial ou Judicial possa ser solicitada, por isso, busque informações mais detalhadas sobre Usucapião para conseguir prosseguir com o procedimento. Nesta fase, o principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. E por que isso acontece? É que, as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não possuem escritura, como já mencionado anteriormente. E mesmo que realizassem esse tipo de negociação, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento. Por esse motivo, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente. Além destes casos destacados acima, é importante ressaltar mais 03 casos para vocês de Imóveis irregulares e como você pode fazer para regularizá-los, vejamos à seguir: 

Em primeiro lugar, é necessário compreender o que seria um contrato de gaveta, ou seja, esse contrato é fechado quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida. Nesse quesito é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o famoso contrato de gaveta. O maior risco nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Dessa forma, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele continua mantendo o direito de vendê-lo para outros interessados se quisesse agir de má fé – entre outros riscos. Por isso, é extremamente importante não fechar negócios desse tipo. Busque sempre registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma boa saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos, inclusive com cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade.  

Por que é tão importante analisar os documentos na hora de comprar um imóvel?

Simplesmente porque essa análise vai resguardar o comprador, que vai ficar sabendo se há processos, litígios, dívidas e demais impedimentos para a aquisição do patrimônio. No caso do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), por exemplo, o dono do imóvel deve quitar todos os débitos pendentes antes de vendê-lo. Caso isso não seja possível, o comprador tem o direito de negociar um desconto no valor do imóvel. Assim, ele vai transferir a dívida para o seu nome e quitá-la. Além das certidões negativas e dos documentos do vendedor, é necessário correr atrás de toda a documentação do imóvel, como a matrícula atualizada, que vai apontar se existem impedimentos para a venda, como hipoteca, penhora judicial ou indisponibilidade. Em caso de apartamentos, é importante pedir também a declaração de inexistência de débitos do condomínio. Lembre-se de que são muitos detalhes em uma contratação antes de comprar um imóvel. Assim, tanto quem compra como quem vende devem estar a par de todos os detalhes para evitar incômodos e transtornos indesejáveis. Antes de fechar o negócio, leia todas as cláusulas com atenção e tenha certeza de que conhece todas as características do imóvel.